Niet iedereen wacht de evolutie van de stedenbouwkundige regelgeving af om zijn werkwijzes in te schrijven in de klimaat- en energietransitie en de principes van de circulaire economie. Tisha Teker en Youssef El Mimouni van citydev.brussels, de ontwikkelaar en beheerder van het project 'LionCity I' vertellen concreet hoe zij de Be Sustainable-uitdagingen hebben geïntegreerd in het ontwerp van deze koolstofvrije, circulaire en energieneutrale wijk.

Kunnen jullie korte beschrijven uw instelling (citydev.brussels) en haar hoofdopdracht ?

citydev.brussels is een publiekrechtelijke instelling die instaat voor de ruimtelijke ontwikkeling van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Aan de hand van vastgoedprojecten vervult deze Brusselse instelling drie opdrachten :

Bij haar oprichting in 1974 kreeg citydev.brussels de opdracht om bedrijven naar het Brussels Gewest aan te trekken en ze daar te houden, met als doel de economische ontwikkeling van het gewest te bevorderen en jobs voor de Brusselaars te creëren. Concreet biedt citydev.brussels kwaliteitsvol bedrijfsvastgoed aan tegen interessante voorwaarden. In haar portefeuille zitten gebouwen van verschillende omvang.

Sinds 1988 kent citydev.brussels nog een bijkomende opdracht, met name particulieren ertoe aansporen om in het Brussels Gewest te komen wonen. Daarvoor bouwt ze, in samenwerking met de privésector, geconventioneerde woningen. Dit zijn nieuwbouwkoopwoningen voor personen met een middeninkomen. Dankzij de 30 % subsidies van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan de instelling haar woningen tegen een lagere prijs verkopen.

Tot slot ontwikkelt citydev.brussels sinds de jaren 2000 ook gemengde projecten. Die complexe, ambitieuze projecten combineren diverse soorten woningen, bedrijfsruimten, basisinfrastructuur (wegen, riolering, ...), handelszaken, publieke ruimten, collectieve voorzieningen en alles wat een nieuwe dynamiek en coherentie in wijk of stad kan genereren.

Kunnen jullie het project 'LionCity I' kort voorstellen?

In 2020 koopt citydev.brussels de gebouwen van de historische zetel van Delhaize met de bedoeling de site om te vormen tot een duurzame wijk die een verbinding vormt tussen de stad, haar inwoners en het lokale economische weefsel, en dit in overeenstemming met de ruimtelijke ontwikkelingsstrategie van het Gewest.

De site van 'LIONCITY I' bevindt zich in Sint-Jans-Molenbeek, in het hartje van de Ossegemwijk.

Het betreft een gemengd project met een bovengrondse bruto-oppervlakte van 50.335 m², die als volgt is verdeeld:

• gecoventioneerde koopwoningen voor citydev.brussels: ongeveer 24.440 bruto m² bovengronds;
• sociale woningen voor de BGHM: ongeveer 4.113 bruto m² bovengronds;
• werkplaatsen voor productieactiviteiten voor Citydev: ongeveer 15.240 bruto m² bovengronds;
• supermarkt Delhaize: ongeveer 3.442 bruto m² bovengronds;
• winkels voor citydev.brussels: ongeveer 1.000 bruto m² bovengronds;
• winkel en/of horeca en/of voorzieningen ten laste van de projectontwikkelaar: ongeveer 2.100 m² bruto m² bovengronds;
• 2.000 m² dak met nodige basisinfrastructuren voor de een toekomstige voorziening van een professionele stadslandbouwactiviteit;
• 10 000 m² groene ruimten.

Aan welke milieu- en klimaatuitdagingen werd in het bijzonder aandacht besteed in het kader van het 'LionCity I'-project? Kunnen jullie uitleggen waarom deze uitdagingen belangrijk zijn voor jullie en het project? Hoe willen jullie deze ambities behouden?

Met het 'LionCity I'-project wilden we ons inschrijven in de collectieve beweging die in het Gewest, en meer in het algemeen in Europa opgang maakt en de steeds extremere en zichtbaarder wordende milieugevolgen van de opwarming van de aarde in de stad (verlies aan biodiversiteit, overstromingen, hittegolven enz.) ernstig neemt. We willen actie ondernemen en onze werkwijzen veranderen om te anticiperen op de evolutie van het regelgevend kader. Wij zijn van mening dat het de hoogste tijd is om op de schaal van het gebouw en van de wijk te handelen om bij te dragen aan de transitie naar een duurzame stad. Het is daarom aan ons om ons steentje bij te dragen aan de inspanningen van het Gewest en om, zo hopen we, andere projectontwikkelaars te inspireren tot meer duurzaamheid. De ambities van dit duurzame project zijn terug te vinden in verschillende thema's. We vermelden onder meer de volgende ambities :

a)   Een grote menging van functies, waarbij productieactiviteiten, woningen, handelszaken, horeca en zelfs voorzieningen worden gecombineerd. Dankzij deze menging kunnen zowel economische als sociale doelstellingen worden verwezenlijkt. Dit is ook terug te vinden in de woningen zelf, aangezien 20 % ervan bestemd zal zijn voor de BGHM naast de aangekochte woningen van citydev.brussels.

b)   Het promoten van de biodiversiteit en van alternatief regenwaterbeheer:

• Minstens 35 % van de oppervlakte van het perceel moet op volle grond worden voorzien;
• Minstens 70 % van deze oppervlakte op volle grond zal worden beplant en hoogstens 30 % van deze oppervlakte op volle grond zal niet worden beplant;
• Het regenwaterbeheer wordt binnen het perceel gerealiseerd;
• Wat betreft de publieke en private buitenruimten worden andere doelstellingen die verband houden met de verbetering van de biodiversiteit geïntegreerd (BAF+, boomsoorten enz.).

c)    De integratie van de principes van de 'circulaire economie', die onder meer tot uiting komen in:

• Het behoud van de siloparking en van bepaalde elementen van de bestaande bebouwing, waaronder de neoclassicistische gevel van het administratieve gebouw van Delhaize;
• Vastgelegde doelstellingen op het vlak van 'upcycling' en van het hergebruik van materialen.

d)   Het promoten van alternatieve vervoerswijzen:

• De inrichting van de site is gericht op het bevorderen van verplaatsingen te voet en met de fiets, terwijl het autoverkeer aan de rand van de site wordt georganiseerd;
• Het gebruik van de fiets wordt aangemoedigd door tal van veilige en gemakkelijk toegankelijke fietsenstallingen op de hele site en met name nabij de verschillende gebruiksfuncties;
• De bouw van een ondergrondse parking zal zo veel mogelijk worden vermeden door het behoud van de bestaande siloparking. Deze keuze verkleint tegelijk de omvang van de ondergrondse constructies, zorgt voor een aanzienlijke financiële besparing voor het project en verkleint de ecologische voetafdruk van het project;
• De promotor wordt aangemoedigd om alternatieve mobiliteitsoplossingen voor de wagen aan te bieden ('hub mobiliteit');
• In plaats van de aankoop van een parkeerplaats, krijgen de kopers een mobiliteitsoplossing voorgesteld: de parkeerplaatsen van de siloparking worden gedeeld en te huur aangeboden om beter te kunnen voldoen aan de veranderende behoeften van de gebruikers van de site (inclusief huishoudens). Het silogebouw is zodanig ontworpen dat een reconversie of een gebruikswijziging makkelijk kan inspelen op de toekomstige noden.

e)   Het bevorderen van de sociale relaties op de site:

• Het programma voorziet een gemeenschappelijke ruimte in het hart van het productiegebouw, die zal dienen als een gedeelde ruimte voor de ondernemers en de stadslandbouw en die eventueel voor de wijk kan worden opengesteld.

f)    De geschiedenis van de plek valoriseren:

• (Constructie)Elementen kunnen worden behouden en in het participatieproces worden geïntegreerd;
• In het kader van het burgerbevraging wordt momenteel een tijdlijn opgesteld met als doel de geschiedenis van de Delhaize-site samen met de burgers op te tekenen. Het idee is om deze tijdlijn door opzoekingen en aan de hand van de persoonlijke archieven van de bewoners van de wijk te vervolledigen.

g)   Het burgerparticipatieproces uitbreiden naar bepaalde onderdelen van de ontwerp van de publieke ruimte. De promotor zal samenwerken met een studiebureau dat is gespecialiseerd in participatie en de wijkbewoners actief zal betrekken bij programmatie van de verschillende openbare ruimten.

h)   Prestaties op vlak van energie:

• De verplichting tot het realiseren van een warmtenet op de hele site;
• Minstens 30 % van de woningen zijn energieneutraal;
• Voor de economische activiteiten vertaalt dat zich onder meer in een optimaal ontwerp van de technische installaties (verwarming, ventilatie, sanitair, douches enz.) voor de werkplaatsen op de verdiepingen om het energieverbruik zo veel mogelijk te beperken.

i)     Het verbeteren van het akoestische comfort van de woningen:

• Er zal een hoger akoestisch comfort worden gevraagd tussen de woningen en de externe omgeving.

j)     De hitteeilandeffect verminderen:

• Er zullen ingrepen worden voorzien die warmteaccumulatie tegengaan, zoals het gebruik van geschikte materialen (doorlatend, transparant enz.), het creeëren van natuurlijke en/of kunstmatige schaduw, een duurzaam beheer van water, het bevorderen ontharding van de bodem, de aanleg van groene ruimten en het vergroenen van gevels, enz.

Al deze ambitieuze doelstellingen samen zullen bijdragen aan de ontwikkeling van een duurzaam project met een hoge toegevoegde waarde.

Wat zijn de hefbomen en de obstakels die jullie tegenkomen om deze transitie door te voeren?

Sommige doelstellingen zijn nieuw binnen de overheidsopdrachten, zoals de circulariteit en het streven naar een totale afkoppeling van het regenwater van de riolering. Via talrijke voorbereidende studies heeft citydev.brussels expertise verworven in verschillende nieuwe domeinen, met name door een beroep te doen op interne en externe ondersteuning (team Milieu van citydev.brussels of externe opdrachtnemers). De uitwerking van een ambiteus project op het vlak van duurzaamheid vraagt tijd, doordat naast de gebruikelijke voorafgaande studies nog aanvullende studies moeten worden gevoerd !

De integratie van Be Sustainable-doelstellingen[1] in onze opdrachtdocumenten is het resultaat van hard werk waarbij we op nauwgezette wijze de lange lijst van doelstellingen hebben geanalyseerd en hun relevantie voor het project 'LionCity I' hebben bepaald. Om de ontwikkeling van een stadslandbouwactiviteit op het dak van de economische site in de toekomst mogelijk te maken, dienden alle technische uitrustingen nu reeds voorzien te worden. Ook de integratie van een warmtenet in het project werd gestaafd aan de hand van een voorafgaande en gedetailleerde analyse van de context. Voor de strategie van de circulaire economie hebben wij tot slot een materiaalinventarisatieopdracht gelanceerd (hergebruik en demonteerbaarheid). Alle doelstellingen en de methoden voor de evaluatie van de uitvoering moesten worden bepaald.

'LionCity' is een innovatief project op het gebied van duurzaamheid en stelt ons in staat om nieuwe manieren van werken uit te testen en en dus toekomstige werkwijzen te bepalen.

Onder de beschikbare hefbomen om de ecologische transitie te realiseren, vinden we met name de begeleiding door en de opleidingen van Leefmilieu Brussel gegeven en de premies (RENOLAB). Deze premies zijn immers financiële stimulansen die de overheid in staat stellen om een verandering van de werkwijzen bij onze partners aan te moedigen in een context waarin de huidige bouwmarkt de Be Sustainable-doelstellingen nog niet volledig heeft geïntegreerd. Daarnaast brengt de uitvoering van dergelijke ambities door de teams (projectontwerpers, ontwikkelaars, aannemers, studiebureaus, enz.) nieuwe expertise in deze thema's met zich mee en vormt het een springplank om in te spelen op toekomstige opdrachten.

Wat was/is de inbreng van de facilitator Duurzame Wijken in dit stadium van het project? Welke vorm heeft de begeleiding aangenomen? In welke fasen heeft hij geholpen?

Er werden verschillende workshops georganiseerd om de belangrijkste ambities te identificeren die in het project dienden te worden geïntegreerd. Vervolgens bezorgde de facilitator ons een lijst van doelstellingen in verband met duurzaamheid. Op basis van deze lijst bestudeerde citydev.brussels deze doelstellingen in de context van het project en van hun integratie in het kader van een promotieopdracht van werken. Deze doelstellingen waren grotendeels al aanwezig in de opdrachtdocumenten van citydev.brussels. Voor de nieuwe ambities werd gewerkt aan de opstelling van een technisch duurzaamheidsmatrix die geënt is op de grote thema's van Be Sustainable. Via deze matrix zal de inschrijver worden aangemoedigd om de duurzaamheid van het project te verbeteren, aangezien dat een van de gunningscriteria van het project is.

Wat is de volgende stap in de procedure voor de uitvoering van het project?

Er werd een promotieopdracht gelanceerd. Er zijn vijf kandidaten geselecteerd voor het vervolg van de procedure. Ze zullen binnenkort worden uitgenodigd om een offerte in te dienen. Aangezien we ons bewust zijn van het probleem van leegstaande gebouwen in de hoofdstad, hebben we zojuist ook een oproep tot kandidaatstelling gepubliceerd voor het tijdelijke gebruik van de site gedurende 3 jaar. Dankzij deze ingebruikname zal het grootste deel van de 'LionCity'-site geactiveerd en toegankelijk zijn voordat de werken beginnen en worden sociale, artistieke, culturele, economische en stadslandbouwactiviteiten, alsook collectieve voorzieningen aan de wijk aangeboden.

Tisha Teker (projectontwikkelaar) et Youssef El Mimouni (projectbeheerder) bij Citydev.brussels

[1] Zie de gedetailleerde Be Sustainable-tools voor alle thema's op www.besustainable.brussels