Petite-île / Citygate II - SLRB, citydev

30 sept. 2019

Vous êtes un acteur de la transition avec un projet de quartier durable ?

La Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) est l'institution régionale bruxelloise en charge du logement social. Elle exerce la tutelle sur les sociétés immobilières de service public (SISP). La SLRB a également été chargée de l’encadrement des plans quadriennaux d’investissement, qui visent à rénover le parc de logement social bruxellois. Depuis 2005, la SLRB est en charge de la construction de nouveaux logements, pour les SISP, les Communes ou les CPAS à travers les programmes du Plan Régional du Logement et de l’Alliance Habitat.

C’est dans le cadre de l’Alliance Habitat que la SLRB a acheté le site de l’éditeur de presse AMP en 2017, à Anderlecht, entre la rue des Deux Gares et la rue des Goujons. Le projet est d’y construire 277 logements sociaux pour le Foyer Anderlechtois mais aussi une école de 500 élèves pour le compte de la Commune d’Anderlecht et environ 10.000 m² d’activités productives à commercialiser, comme prévu dans le PPAS Biestebroeck.

citydev.brussels, organisme public régional, a pour mission de favoriser l’expansion économique et la rénovation urbaine à Bruxelles. Citydev avait dans le même temps acquis le bâtiment voisin du site de la SLRB (les anciennes usines Vesdre) avec l’intention d’y développer un programme similaire et complémentaire. Il a donc été décidé de lancer un marché conjoint, piloté par la SLRB pour la désignation d’une équipe d’auteur de projet. Le programme défini étant :

Environ 277 logements sociaux
Environ 120 logements acquisitifs
Une école à pédagogie active de tronc commun de 1250 élèves
Environ 15 000 m² d’activités économiques

Il s’agissait donc de la création d’un véritable nouveau morceau de ville.

Ayant été contactés dans les premiers stades de l’élaboration du projet de cahier des charges par le service Facilitateur Quartiers Durables pour bénéficier d’un accompagnement via les outils du Référentiel Quartiers Durables, la SLRB et citydev ont rapidement accepté d’inscrire leurs projets dans cette démarche.

L’opération est ici importante, elle aura un impact considérable dans un quartier en pleine mutation car le PPAS Biestebroeck concerne un périmètre beaucoup plus large, à cheval sur le Canal, avec de nombreux autres projets, privés pour la plupart. Par son ampleur, les développeurs publics que nous représentons ne pouvaient pas ignorer les enjeux de durabilité du projet. Au-delà de l’exemplarité, un certain nombres de problématiques abordées par la notion de durabilité intéressent la Région toute entière : la gestion des eaux de pluie pour éviter le déversement dans le réseau d’égout qui entraîne sa saturation, la végétalisation pour améliorer la biodiversité et atténuer l’effet d’ilot de chaleur en ville, la lutte contre la précarité énergétique (particulièrement pour un public fragilisé tel que les locataires des logements sociaux)… Il s’agit donc, pour nous, de prendre une part à l’effort demandé à la Région, et nous l’espérons, tirer ainsi l’ensemble du secteur vers plus de durabilité.

Il y avait également des enjeux propres au projet, tels que la gestion de la mixité fonctionnelle prévue, une densité élevée, une prise en compte de la participation, une ampleur des questions de mobilité peu rencontrées dans d’autres projet… que le référentiel quartiers durables permettait d’aborder de manière systématique et d’objectiver, permettant d’éviter ou au minimum atténuer les problèmes prévisibles.

Quel a été l'apport du facilitateur ?

Lors de l’élaboration du cahier des charges du marché de service, nous avons travaillé avec le Facilitateur Quartiers Durables à définir les ambitions (must have, nice to have) auxquelles devrait répondre au final le projet lauréat. Ces exigences ont été traduites dans le cahier des charges et le Facilitateur Quartiers Durables s’est chargé de la rédaction d’une annexe spécifique sur les exigences de durabilité, qui nous servira tout au long du processus de conception puis d’exécution du projet (et même pour certains aspects, au-delà).

Il est certain que, même si à la SLRB et chez citydev nous avons toujours été très volontaires dans les développements dont nous avons la charge, nous n’avions pas pour autant en interne l’expertise pour couvrir l’ensemble des thématiques couvertes par le Référentiel Quartiers Durables.

Parmi ces exigences de durabilité, nombre d’entre elles faisaient partie de nos pratiques récurrentes ou étaient déjà apparues dans certains projets spécifiques. Dans ces cas, le travail avec le référentiel a permis de mieux les énoncer.. Mais nous nous sommes également aperçus, au travers de cet accompagnement, que certains enjeux de durabilité n’étaient pas ou pas suffisamment pris en compte..

Le travail qui a été fourni a permis de formaliser des exigences de durabilité supplémentaires, et ce, en couvrant l’ensemble des thématiques et des indicateurs du référentiel quartiers durables.

Le facilitateur était également présent pour l’analyse des offres. Son travail a permis de mettre en évidence les qualités des différentes propositions et les points qui restaient à améliorer dans chaque offre. L’offre retenue dispose donc d’une liste complète des points d’attention pour évoluer dans le sens du respect des exigences de durabilité.

Quelle sera la suite pour la mise en œuvre du projet ?

L’équipe d’auteurs de projet a été désignée cet été. Actuellement, nous sommes à la phase d’esquisse. Il s’agit de répondre aux critiques du Comité d’Avis en conservant les forces du projet et en corrigeant les faiblesses. Ceci inclut donc le champ de la durabilité qui a été analysé. Les exigences de durabilité annexées au cahier des charges balisent également ce qui est attendu du projet, les réponses aux exigences relevantes doivent être apportées à chaque phase. Ces exigences recouvrent aussi bien des points de conception que d’exécution du projet, elles nous accompagneront donc tout au long du processus de projet.

Le facilitateur sera rencontré à chaque stade du projet pour veiller au respect de ces exigences et évaluer le respect de celles-ci.