Petite-île / CityGate II - BGHM, citydev

30 sep. 2019

Bent u een actor van de transitie met een duurzame-wijkproject?

De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) is de Brusselse gewestelijke instelling voor sociale huisvesting. Ze oefent toezicht uit op de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM).De BGHM werd ook belast met de begeleiding van de vierjaarlijkse investeringsplannen die het Brusselse sociale woningenbestand willen renoveren. Sinds 2005 is de BGHM verantwoordelijk voor de constructie van nieuwe gebouwen, voor de OVM’s, de gemeenten of OCMW’s via de programma’s van het Gewestelijk Huisvestingsplan en de Alliantie Wonen.

Het is in het kader van de Alliantie Wonen dat de BGHM in 2017 de site van de persuitgever AMP in Anderlecht, tussen de Tweestationsstraat en de Grondelsstraat, heeft gekocht. Het project bestaat erin 277 sociale woningen te bouwen voor de Anderlechtse Haard, maar ook een school voor 500 leerlingen voor rekening van de gemeente Anderlecht en ongeveer 10.000 m² aan productie-activiteiten om te commercialiseren, zoals voorzien in het BBP Biestebroek.

Citydev.brussels, een gewestelijke overheidsorganisatie, heeft als opdracht de economische groei en de stadsrenovatie in Brussel te bevorderen. Tegelijkertijd had Citydev het naburige gebouw van de site van de BGHM (de voormalige Vesder-fabrieken) verworven met de intentie er een gelijkaardige en aanvullend programma te ontwikkelen. Er werd dus besloten een gezamenlijke opdracht te lanceren, aangestuurd door de BGHM, voor de aanwijzing van een team van projectontwerpers. Het programma omvatte:

Ongeveer 277 sociale woningen;
Ongeveer 120 koopwoningen;
Een school met een actieve gemeenschappelijke pedagogie voor 1250 leerlingen;
Ongeveer 15 000 m² voor economische activiteiten.

Het ging dus over de ontwikkeling van een echt nieuw stadsdeel.

Nadat de dienst Facilitator Duurzame wijken in de eerste fase van de opstelling van het ontwerpbestek contact met hen had opgenomen om gebruik te maken van begeleiding via de tools van het Referentiesysteem Duurzame wijken, hebben de BGHM en citydev snel besloten om deel te nemen aan dit initiatief.

De operatie is hier belangrijk. Ze zal een aanzienlijke impact hebben in een wijk in volle verandering want het BBP Biestebroek betreft een veel grotere perimeter, verdeeld over het kanaal met talrijke andere, meestal private, projecten. Door de omvang ervan konden de publieke ontwikkelaars die we vertegenwoordigen de uitdagingen inzake duurzaamheid van het project niet negeren. Bovenop de voorbeeldfunctie zijn een aantal problemen die door het begrip ‘duurzaamheid’ worden aangekaart interessant voor het hele Gewest: het regenwaterbeheer om de lozing in het rioolnet te vermijden die leidt tot de verzadiging ervan, de vergroening om de biodiversiteit te verbeteren en het hitte-eilandeffect in de stad te verzachten, de strijd tegen de energiearmoede (in het bijzonder voor een kwetsbare doelgroep zoals de huurders van sociale woningen)... Het gaat er voor ons dus om om deel te nemen aan de inspanning die van het Gewest wordt gevraagd en zo meer duurzaamheid te integreren in de hele sector.

Er waren ook de uitdagingen die eigen waren aan het project, zoals het beheer van de voorziene functionele mix, een verhoogde dichtheid, het rekening houden met de participatie, vele vragen over mobiliteit die niet in andere projecten voorkomen, ... die dankzij het Referentiesysteem Duurzame wijken systematisch konden worden aangekaart en tot uiting worden gebracht. Zo konden voorspelbare problemen worden vermeden of op zijn minst verminderd.

Hoe heeft de facilitator u bij uw initiatief geholpen?

Tijdens de opstelling van het bestek van de dienstopdracht hebben we samengewerkt met de facilitator Duurzame Wijken om de ambities te bepalen (must have, nice to have) waaraan het winnende project uiteindelijk zou moeten beantwoorden. Deze eisen werden vertaald in het bestek en de facilitator Duurzame wijken was verantwoordelijk voor het opstellen van een specifieke bijlage over de duurzaamheidseisen die ons tijdens het hele proces van het ontwerp en de uitvoering van het project van dienst zal zijn (en voor sommige aspecten zelfs daarna nog).

We stelden ons bij het BGHM en citydev altijd beschikbaar op in de ontwikkelingen waar we verantwoordelijk voor zijn, maar we beschikten intern niet altijd over de expertise om alle thema’s te behandelen die door het Referentiesysteem Duurzame wijken worden gedekt.

Vele van deze duurzaamheidseisen maakten deel uit van onze terugkerende praktijken of doken reeds op in bepaalde specifieke projecten. In die gevallen heeft het werken met het referentiesysteem ervoor gezorgd om ze beter te formuleren. Maar tijdens deze begeleiding hebben we ook gemerkt dat er niet of onvoldoende rekening werd gehouden met bepaalde uitdagingen inzake duurzaamheid.

Het geleverde werk heeft het mogelijk gemaakt bijkomende duurzaamheidseisen te formaliseren en dit terwijl alle thema’s en indicatoren van het Referentiesysteem Duurzame wijken werden gedekt.

De facilitator was ook aanwezig voor de analyse van de offertes. Zijn werk heeft het mogelijk gemaakt de aandacht te vestigen op de kwaliteiten van de verschillende voorstellen en de te verbeteren punten in elke offerte. De geselecteerde offerte beschikt dus over een volledige lijst van aandachtspunten om de duurzaamheidseisen beter te kunnen naleven.

Wat is het vervolg voor de uitvoering van het project?

Het team van projectontwerpers werd deze zomer aangewezen. We bevinden ons momenteel in de ontwerpfase. Het gaat erom te beantwoorden aan de criteria van het adviescomité en daarbij de sterke punten van het project te bewaren en de zwakke punten te verbeteren. Dit omvat dus de duurzaamheid die werd geanalyseerd. De duurzaamheidseisen die bij het bestek werden gevoegd schetsen ook wat er van het project wordt verwacht. De antwoorden op de relevante eisen moeten in elke fase worden voorzien. Deze eisen betreffen zowel het ontwerp als de uitvoering van het project. Ze zijn gedurende het hele project aanwezig.

Er zal in elk stadium van het project een ontmoeting met de facilitator plaatsvinden om ervoor te zorgen dat deze eisen worden nageleefd en om de naleving ervan te controleren.