Julien Platiaux en Simon Michel van de afdeling Infrastructuur van het OCMW in Elsene vertellen over de begeleiding door de Facilitator Duurzame Wijken in het kader van het project rond het masterplan voor het OCMW-bouwblok

Korte voorstelling van het OCMW in Elsene

Het OCMW is een openbare dienst met een sociale missie, waarbinnen verschillende vakmensen actief zijn. In het licht van de klimaatopwarming en de energiecrisis herbekijkt het OCMW in Elsene zijn werking en gebouwen om een nieuwe wijk te creëren die het zowel functioneel als ecologisch beter doet.

De afdeling 'Infrastructuur' ondersteunt de andere afdelingen en ziet toe op het comfort van de gebruikers van de gebouwen van het OCMW, zowel de doelgroepen als het personeel. Er zijn vier transversale diensten die de hele administratie ondersteunen: de dienst Werken, de dienst Overheidsopdrachten, de dienst IT en de dienst Onderhoud. De afdeling Infrastructuur is ook verantwoordelijk voor het verbeteren van de energieprestaties van OCMW-gebouwen.

Presentatie van de belangrijkste uitdagingen in het project rond het masterplan

Het masterplan voor het OCMW in Elsene wil de administratieve site reorganiseren om de werking en de dienstverlening aan de gebruikers te verbeteren. Het belangrijkste OCMW-terrein heeft een oppervlakte van om en bij de 2,8 ha. De gebouwen op dat terrein voldoen niet meer aan de huidige behoeften van het bestuur op het vlak van functionaliteit en milieuprestaties. De belangrijkste uitdagingen: het beschikbaar aantal vierkante meter en de exploitatiekosten. De energiefactuur loopt steeds hoger op

De aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen door het OCMW moeten door de gewestregering worden goedgekeurd. De gewestregering wil dan ook komen tot een globale visie op de site. Daarom moest er werk worden gemaakt van een coherente strategie op basis van een globale analyse van de interventieperimeter.

Het project is o.a. gericht op de uitbouw van een nieuw bestuur met een sterke identiteit. Elke inwoner van Elsene moet de kantoren van het OCMW makkelijker kunnen vinden en er voor de eventueel noodzakelijke hulp terecht kunnen in een gastvrije infrastructuur. Het nieuwe Centrum moet dan ook beantwoorden aan de behoeften van de verschillende diensten die er worden ondergebracht en moet een duidelijke identiteit uitstralen die aansluit bij de functie van openbare dienstverlening zonder de binding met de openbare ruimte te verliezen.

Er zijn trouwens aanzienlijke investeringen nodig om een van de twee door het OCMW beheerde rusthuizen te kunnen blijven uitbaten. De structuur voldoet immers niet meer aan de huidige comfortnormen. Het bleek interessanter om een nieuw rusthuis op de site te bouwen. Dat is de tweede doelstelling: in het blok nieuwe woon- en zorgfuncties voor senioren integreren om de sociale doelstellingen van het Centrum waar te maken.

De derde as tracht in te spelen op de ambitie van Elsene om het aanbod aan sociale woningen uit te breiden. Het project wordt gezien als een kans om het woningpark in Elsene te vergroten. De site biedt verdichtingsmogelijkheden waardoor er andere functies kunnen worden ondergebracht dan enkel het bestuur en het nieuwe rusthuis. Zo kan er een volwaardige wijk ontstaan met een minimale en zelfs positieve impact op de omgeving. De ambitie van het project wordt op die manier overstegen. Uiteindelijk draait alles om de aanleg van een duurzame wijk met bijzondere aandacht voor de ecologische, sociale, klimatologische en landschappelijke uitdagingen van vandaag en morgen. Vertrekkend vanuit die drie uitdagingen en de globale strategie kan aan de gewestregering een coherent project voor de hele site worden voorgelegd.

Bijdrage van de Facilitator Duurzame Wijken in dit stadium van het project

Om het masterplan uit te rollen had het OCMW in Elsene begeleiding nodig, te meer daar de afdeling Infrastructuur al druk bezig was met het afhandelen van de dringende zaken inherent aan het dagelijks beheer van haar activiteiten.

De idee was om ons te laten omringen door de belangrijkste spelers die een lokale instelling als het OCMW in Elsene zouden kunnen helpen om een project van een dergelijke omvang op te zetten. Onder deze spelers kon het OCMW in de eerste plaats terugvallen op een samenwerking met Perspective, de Bouwmeester en de gemeente Elsene. De werkgroep werd later uitgebreid naar Leefmilieu Brussel, dat de diensten van de Facilitator Duurzame Wijken ter beschikking stelde. Er is dus sprake van een collectieve inspanning op lange termijn, aangezien de overeenkomst met de dienst van de Facilitator al dateert uit mei 2019. Het stuurcomité is samengesteld uit de vijf eerder vermelde actoren. In het begeleidingscomité zetelen ook de BGHM, Brussel Mobiliteit en Urban (Stedenbouw en Erfgoed). We begonnen met het opstellen van een bestek, iets waarbij de Facilitator Duurzame Wijken (FDW) ons ontzettend goed heeft geholpen.

De FDW bewerkte de oriëntatienota met meer aandacht voor stedenbouw en duurzaamheid, waardoor we nog een stap verder konden gaan en het bijzonder bestek voor het masterplan op alle vlakken nog grondiger werd doordacht. Perspective en de BMA hebben trouwens meegewerkt aan de opstelling van onderhavige nota. Op die manier konden de doelstellingen qua duurzaamheid en stedenbouw via een allesomvattende strategie worden gehaald.

Onderhavige nota is bijlage 1 bij het bestek voor het masterplan. Concreet heeft het stuurcomité verschillende experts gesproken die presentaties en vorming gaven rond o.a. het regenwaterbeheer. Ze hielpen ons om de verankering van het project in het groene en blauwe netwerk te verzekeren. Op dat punt is de Facilitator Duurzame Wijken ingeschakeld om het project te analyseren op basis van de Be Sustainable doelstellingen en de Compass-tool. Die oriëntatie- en referentietools bleken handige richtsnoeren tijdens de gesprekken over de verschillende uitdagingen die moesten worden aangepakt. Ze hielpen ons om onze ambities op een hoog niveau te handhaven.

Daarmee kon de nota worden gevoed en konden we zowel de algemene als de meer specifieke ambities voor het project definiëren. Sommige thema's werden uitgelicht in het besef dat de complexe site een transversale visie vereist. Die complexiteit toont aan dat een dergelijk project pas kan worden waargemaakt als er vanuit verschillende hoeken aan wordt meegewerkt. Hoewel het OCMW de bouwheer blijft, kan het Centrum geen precieze ecologische ambities voorop stellen. De samenwerking met Leefmilieu Brussel, de FDW, Perspective en de BMA was dan ook essentieel.

Vanuit de samenwerking met Leefmilieu Brussel, de FDW, de Bouwmeester, Perspective en de gemeente Elsene kon het bestek verder worden verfijnd en kon een bureau worden aangesteld dat de milieueffecten van het project kan beoordelen. Het masterplan past niet in een regelgevend kader. Het was dan ook niet aangewezen om een klassiek milieueffectenrapport (MER) op te stellen. Precies daarom, werd het beoordelen van de milieu-impact ten overstaan van de behoeften van het project noodzakelijk. Het iteratief werk tussen de masterplanner en de milieubeoordelaar kan dus worden opgestart. Daarbij moet dus sprake zijn van overleg en feedback tussen het studiebureau dat voor het masterplan werd aangesteld en het studiebureau dat de milieubeoordeling opvolgt.

Wat zijn de volgende stappen in de uitrol van het project?

Op basis van selectiecriteria in de procedures voor dienstverlenende overheidsopdrachten voor die 2 aparte missies, werden twee dienstverleners weerhouden op basis van de kwaliteit van hun offerte:

• Voor het masterplan: een multidisciplinair team aangestuurd door studiebureau B-city/B-architecten en samengesteld uit de studiebureaus Alstadt, Suède 36, Idea-Consult, Bopro, Bollinger-Grohmann en Eubelius.
• Voor de milieubeoordeling: het studiebureau MATRIciel

Op dit moment loopt de diagnostische fase waarin de context van de site moet worden geanalyseerd en er een duidelijk beeld moet worden geschetst van de behoeften en de te ondernemen acties. Ook overleg met medewerkers, gebruikers en buurtbewoners wordt ingepland. Aansluitend op die eerste fase worden scenario's uitgewerkt die gedurende 4 maanden zullen worden bestudeerd door de masterplanner en de milieubeoordelaar. Dan wordt het 'winnende' scenario gekozen. Dat scenario zal dan nog eens 3 maanden worden uitgetest. Het hele proces (diagnose, scenario's, uiteindelijk scenario) neemt in totaal 13 maanden in beslag. Uiteindelijk moet het OCMW aan de hand daarvan een beeld krijgen van hoe de site er zal uitzien. Daarbij moet rekening worden gehouden met de in het bestek en de oriëntatienota geformuleerde ambities en dus met de stedenbouwkundige, ecologische, economische en financiële aspecten én met de haalbaarheid. In die optiek is het faseren van de werken belangrijk om te voorkomen dat de activiteiten van het OCMW en zijn huurders worden bemoeilijkt. De coördinatie in ruimte en tijd is van het grootste belang om vrij snel duidelijkheid te kunnen scheppen.

Het OCMW stelt al zijn hoop in dit ambitieuze project dat de hele site - en in feite de hele wijk - beter moet maken.