Certains n’ont pas attendu l’évolution de la règlementation en matière d'urbanisme pour changer leurs pratiques et s’investir dans la transition climatique, énergétique et l'économie circulaire. Les développeurs et gestionnaires du projet LionCity I Tisha Teker et Youssef El Mimouni de citydev.brussels racontent concrètement l'intégration des enjeux Be Sustainable pour concevoir un quartier décarboné, circulaire et zéro énergie.

Pouvez-vous décrire brièvement votre institution (citydev.brussels) et sa mission principale ?

citydev.brussels est une institution d’intérêt public en charge du développement urbanistique de la Région de Bruxelles-Capitale. Au travers de projets immobiliers, elle remplit 3 missions :

Depuis sa création en 1974, citydev.brussels a pour mission de garder ou d’amener des entreprises en région bruxelloise en vue de favoriser le développement économique de la région et la création d’emplois bruxellois. Concrètement, citydev.brussels propose des lieux d’hébergement de qualité à des conditions intéressantes. L’offre de citydev.brussels compte des bâtiments de tout ordre de grandeur.

Depuis 1988, citydev.brussels a également pour mission d’encourager les particuliers à venir habiter en région bruxelloise. Pour ce faire, citydev.brussels construit, en partenariat avec le secteur privé, des logements conventionnés. Ce sont des logements acquisitifs neufs pour des citoyens à revenus moyens. Les logements sont subsidiés à concurrence de 30 % par la Région de Bruxelles-Capitale, ce qui permet de les vendre à prix réduit.

Enfin, depuis les années 2000, citydev.brussels réalise des projets mixtes. Il s’agit de projets complexes et ambitieux alliant la production de logements divers, d’espaces économiques, d’infrastructures de base (voiries, égouttage, etc.), de commerces, d’espaces publics, d’équipements collectifs et de tout ce qui peut remailler ou redynamiser une ville ou un quartier. 

Pouvez-vous présenter en quelques lignes le projet LionCity I ?

En 2020, citydev.brussels a fait l’acquisition des bâtiments du siège historique de Delhaize avec l’intention de reconvertir le site pour y développer un quartier durable assurant un lien entre la ville, ses habitants et le tissu économique local en lien avec la stratégie de développement territorial de la Région.

Le site de «LIONCITY I» est situé à Molenbeek-Saint-Jean, au cœur du quartier Osseghem.

Il s’agit d’un projet mixte, d'une surface brute hors-sol de 50.335 m² répartie comme suit:

• logements conventionnés acquisitifs pour citydev.brussels : environ 24.440 m² bruts hors-sol ;
•  logements sociaux pour la SLRB : environ 4.113 m² bruts hors-sol ;
•  ateliers pour activités productives pour citydev.brussels : environ 15.240 m² bruts hors-sol ;
•  supermarché Delhaize : environ 3.442 m² bruts hors-sol ;
•  commerces pour citydev.brussels : environ 1.000 m² bruts hors-sol ;
•  commerce et/ou horeca et/ou équipement à charge du promoteur : environ 2.100 m² bruts hors-sol ;
• 2.000 m² de toiture avec les infrastructures de base nécessaires pour accueillir une future activité d’agriculture urbaine professionnelle;
• plus de 10 000 m² d’espaces verts.

Quels sont les enjeux environnementaux et climatiques auxquels vous avez été particulièrement attentifs pour le projet LionCity I ? Pouvez-vous expliquer en quoi ces enjeux sont importants pour vous et votre projet ? Comment comptez-vous maintenir ces ambitions ?

À travers le projet LionCity I, nous souhaitions nous inscrire dans ce mouvement collectif porté par la Région et, plus largement, par l’Europe, qui prend au sérieux les conséquences environnementales de plus en plus extrêmes et visibles en ville, du réchauffement climatique (perte de biodiversité, inondations, vagues de chaleur, etc.). Nous voulons agir et changer nos pratiques pour anticiper l’évolution du cadre règlementaire. Nous pensons qu’il est devenu indispensable d’agir à l’échelle des bâtiments et du quartier en général pour participer à cette transition vers une ville durable. Il s’agit donc, pour nous, de prendre une part à l’effort de la Région, et nous l’espérons, d’inspirer d’autres porteurs de projet à agir vers plus de durabilité. Les ambitions de ce projet durable se retrouvent à travers différentes thématiques. Sans être exhaustif, les ambitions suivantes peuvent être citées :

a)   l’intégration d’une mixité importante qui allie activités productives, logements, commerces, horeca, voire de l’équipement. Cette mixité permet simultanément l’atteinte d’objectifs économiques et sociaux. Celle-ci se retrouve également au sein même des logements puisque 20 % de logements seront à destination de la SLRB aux côtés de logements acquisitifs citydev.brussels ;

b)   la promotion de la biodiversité et de la gestion alternative des eaux pluviales :

• Minimum 35 % de la surface de la parcelle devra être en pleine terre;
• Minimum 70% de cette surface en pleine terre sera plantée, ou encore maximum 30% de cette surface en pleine terre sera non plantée;
• Une gestion de l’eau de pluie à la parcelle sera prévue;
• D’autres objectifs portant sur l’amélioration de la biodiversité seront intégrés au sein des espaces extérieurs publics ou privés (CBS+, essences arbustives, etc.).

c)    l’intégration des principes de l’« économie circulaire » qui se traduit notamment par :

• la conservation du parking silo et de certains éléments du bâti existant comme la façade néoclassique du bâtiment administratif de Delhaize ;
• des objectifs fixés en terme d’« upcycling » et de réemploi des matériaux.

d)   La promotion de la mobilité alternative :

• des aménagements au sein du site promouvant les déplacements pédestres et cyclistes seront proposés et la circulation automobile sera organisée en périphérie du site ;
• l’usage du vélo sera favorisé en prévoyant de nombreuses places de stationnement sécurisées et faciles d’accès sur l’entièreté du site, en lien avec les différentes affectations prévues ;
• la construction de parking en sous-sol sera évitée au maximum par le maintien du parking silo existant. Ce choix permet simultanément de diminuer l’emprise des constructions en sous-sol, de faire une économie financière importante sur le projet et de diminuer l’empreinte carbone du projet ;
• le promoteur est encouragé à proposer des solutions en matière de mobilité alternative à la voiture (“hub mobilité”) ;
• une solution de mobilité sera proposée aux occupants plutôt que la vente d’une place de parking : les places du parking silo seront mutualisées et seront proposées à la location afin de mieux répondre aux évolutions des besoins des usagers du site (ménages compris). Le bâtiment silo est pensé de façon à permettre une reconversion ou une évolution du bâtiment en fonction des besoins futurs.

e)   Favoriser les relations sociales au sein du site :

• le programme prévoit notamment l’intégration d’un espace communautaire au sein du bâtiment productif qui servira de lieu de partage pour les entrepreneurs et l’agriculture urbaine et pourrait éventuellement être ouvert au quartier.

f)    Conserver la mémoire du site :

• Des éléments (bâtis ou non) pourront être maintenus et intégrés dans le processus de participation;
• Par ailleurs, une ligne du temps est en cours de réalisation dans le cadre du processus de consultation citoyenne. Cette dernière consiste à retracer de manière collective l’histoire du site Delhaize. L’idée est de compléter cette ligne du temps à la fois par des recherches et par les archives personnelles des habitants du quartier.

g)   Etendre le processus de participation citoyenne sur certains éléments d’aménagement des espaces publics. Le promoteur travaillera avec un bureau d’étude spécialisé dans la consultation participative afin d’intégrer activement les citoyens du quartier dans la conception des affectations au sein des différents espaces publics.

h)   Performer sur le plan énergétique :

• l’imposition d’un réseau de chaleur urbain sur l’ensemble du site ;
• minimum 30 % des logements seront « zéro énergie » ;
• pour les activités économiques, cela se traduit notamment par une sélection optimale des installations techniques (chauffage, ventilation, sanitaires, douches, etc.) pour les ateliers aux étages afin de limiter au mieux les consommations d’énergie;

i)     Augmenter le confort acoustique des logements :

• un confort acoustique supérieur sera demandé entre les logements et l’environnement extérieur.

j)     Atténuer le phénomène d’îlots de chaleur :

• des dispositifs visant à atténuer l'accumulation de chaleur seront intégrés au travers, par exemple, de l'utilisation de matériaux adéquats (percolant, clair, etc.), l’apport d’ombrage naturel et/ou artificiel, une gestion durable de l’eau, la promotion d'une déminéralisation des sols, le développement d’espaces verts et la verdurisation des façades, etc.

 En conclusion, tous ces objectifs ambitieux concourront au développement d’un projet durable à haute valeur ajoutée.

Quels sont les leviers et les freins que vous rencontrez pour mettre en œuvre cette transition ?

Certains objectifs sont nouveaux au sein des marchés comme la circularité et l’objectif de tendre vers le zéro rejets des eaux de pluies à l’égout. A travers de nombreuses études préalables, citydev.brussels s’est dotée d’expertises dans plusieurs nouveaux domaines notamment en faisant appel à des supports en interne (équipe Environnement au sein de citydev.brussels) et en externe (aides à la maîtrise d’ouvrage). Développer un tel projet exigeant sur ce plan, demande du temps pour mener les études préalables complémentaires à celles habituelles !

L’intégration des objectifs Be Sustainable[1] dans nos documents de marchés est le fruit d’un travail laborieux qui nous a amenés à mettre en place une méthode de travail rigoureuse et prenante, compte tenu de la grande liste d’objectifs qu’il a fallu analyser pour en déterminer la pertinence au regard du contexte de LionCity I. Par exemple, concernant l’agriculture urbaine intégrée sur le bâtiment de l’activité économique, il a fallu tout prévoir d’un point de vue technique pour qu’un éventuel preneur puisse y développer son activité sur le site. De même concernant l’intégration d’un réseau de chaleur, une analyse contextuelle et circonstanciée a permis d’intégrer ce système au sein du projet. Enfin, pour la stratégie d’économie circulaire, nous avons lancé un marché d’inventaire des matériaux (réemploi et démontabilité) . Il a fallu définir l’ensemble des objectifs et les méthodes d’évaluation de mise en œuvre.

LionCity est un projet innovant sur le plan de la durabilité et permet d’initier de nouvelles façons de faire pour adapter nos modes de fonctionnement à venir.

Parmi les leviers dont on dispose pour mettre en œuvre la transition écologique, on trouve notamment l’accompagnement, les formations données par Bruxelles Environnement et les primes (RENOLAB). En effet, ces primes constituent des incitants financiers qui permettent, au pouvoir public, d’encourager le changement de pratiques chez nos partenaires dans un contexte où le marché de la construction actuel n’a pas encore totalement intégré les objectifs Be Sustainable. D’autre part, l’exécution de telles ambitions par les équipes (auteurs de projets, promoteurs, entrepreneur, bureaux d’études, …) apporte de nouvelles expertises dans ces thématiques et sont un tremplin pour répondre aux marchés à venir.

Quel a été/est l’apport du facilitateur Quartiers Durables à ce stade de votre projet ? Quelle forme a pris l’accompagnement ? À quelles étapes vous a-t-il aidé ?

Plusieurs workshops ont été organisés pour dégager les ambitions principales à intégrer au projet. Par la suite une liste d’objectifs, liés à la durabilité, a été envoyée par le facilitateur. Sur base de cette liste citydev.brussels a étudié celle-ci dans le contexte du projet et de leur intégration dans le cadre d’un marché public de promotion de travaux. Ces objectifs étaient en grande partie déjà présents dans les documents de marché de Citydev.brussels. Pour les nouvelles ambitions un travail a été fait sur l’élaboration d’une grille de durabilité technique axée sur les grandes thématiques de Be Sustainable. A travers cette grille le soumissionnaire sera motivé d’ augmenter la durabilité du projet puisque celle-ci est un des critères d’attribution du projet.

Quelle est la suite de la procédure pour la mise en œuvre de votre projet ?

Le marché public de promotion est lancé. Cinq candidats sont sélectionnés pour la suite de la procédure. Ils seront bientôt invités à remettre une offre. Conscient de la problématique de la vacance des immeubles de la capitale, nous venons également de publier un appel à manifestation d’intérêt pour l’occupation temporaire du site durant 3 ans. Grace à cette occupation, la plus grande partie du site LionCity sera activée et accessible avant d’entamer les chantiers et proposera au quartier des activités sociales, artistiques, culturelles, économiques, et d’agriculture urbaine, ainsi qu’un équipement collectif.

Tisha Teker (développeur de projets) et Youssef El Mimouni (gestionnaire de projets) à Citydev.brussels

[1] Voir les outils Be Sustainable détaillés pour toutes les thématiques sur www.besustainable.brussels